kupyury.ru Юридический портал
Главная > ОСАГО > Отказ арендодателя от подписания акта возврата земельного участка

Отказ арендодателя от подписания акта возврата земельного участка

ОСАГО

Решение от 28 февраля 2016 г. по делу № А32-28042/2015


(доверенность от 11.01.2016), УСТАНОВИЛ:администрация муниципального образования город Краснодар (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СААС» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 24.09.2010 № 4300016732, об обязании вернуть земельный участок общей площадью 878 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0125080:44, расположенный по улице Святоникольской, 43/3 в поселке Индустриальном путем подписания акта приема-передачи земельного участка. Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с пунктом 3.2.5 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора при неиспользовании земельного участка.

Договор аренды земельного участка был заключен в 2010 году.

ФАС СЗО: арендованный участок нужно вернуть владельцу в первоначальном виде

Однако суды всех инстанций отклонили исковые требования и посчитали действия истца неправомерным уклонением от принятия земельного участка от арендатора после истечения срока договора аренды.

Актами осмотра, составленными в 2014, 2015 году, установлено, что земельный участок свободен от зданий, строений и сооружений, зарос сорной растительностью.

При рассмотрении дела арбитры учли все значимые обстоятельства. В частности, в ходе суда выяснилось, что земельный участок был передан в срочное пользование коммерческой организации по договору аренды в целях оборудования на нем гостевой автомобильной стоянки. Сам договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
На момент передачи участка в аренду прежним землепользователем были оставлены бытовые и строительные отходы. Именно из-за них арендодатель отказывался принять участок от арендатора по окончании срока аренды.

Однако нормы предусматривают, что при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Постановление ВАС РФ по аренде. Шесть выигрышных аргументов для арендатора

Суд в таких спорах может указать на среднерыночные ставки за аренду аналогичного имущества в данной местности и отказать арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные средние рыночные ставки.

Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор действующего договора аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора.

Пленум ВАС РФ еще в постановлении от 17.11.2011 № 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

(далее – Постановление № 73) разъяснил судам, что преимущественное право аренды возникает не только у арендатора по действующему договору. По смыслу ч. 3 п. 1 преимущественное право на заключение договора аренды возникает еще и у арендатора

5.

Возможность понуждения арендатора к подписанию акта приема-передачи

Москвы к ООО “Анитарис М” с иском (с учетом изменения размера исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 980 000 руб., пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере 1 033 000 руб.

за период с 10.10.2009 г. по 11.03.2010 г., о расторжении договора аренды нежилого помещения от 16.09.2009 г. N 18-Л и об обязании ответчика подписать акт сдачи (возврата) арендованного имущества.

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество. Применительно к настоящему спору сторонами договора аренды установлено, что возврат арендуемых помещений в случае прекращения договорных обязательств оформляется в виде подписания приемопередаточного акта (п.

5.2.11 договора). Между тем доказательств осуществления ответчиком возврата арендованных нежилых помещений в порядке и по форме, предусмотренных договором аренды, ответчик суду первой и апелляционной инстанций не представил, в связи с чем суд обоснованно удовлетворил требование об обязании ответчика подписать акт приема-передачи помещений…” 5.2.

Обзор арбитражной практики по спорам, вытекающим из арендных правоотношений


Во всех подобных случаях на стороне лица, неосновательно временно пользовавшегося чужим имуществом, возникает обязательство вследствие неосновательного обогащения.

В свою очередь любые правоотношения между коммерческими организациями основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов, а также недопустимости неосновательного обогащения. Отсюда следует, что признание договора аренды незаключенным, ничтожным вне зависимости от оснований не освобождает от внесения платы за фактическое пользование чужим имуществом. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Больше того, лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или

Об уклонении арендодателя от приемки помещения

Тем не менее, одним из наиболее распространенных поводов для отказа от приемки помещения является несоответствие его состояния требованиям, указанным в договоре. В некоторых случаях данное основание формулируется как «ненадлежащее качество «ремонта по выезду» с отнесением на арендатора затрат на устранение выявленных недостатков такого ремонта.

Разумеется, что правовое положение арендатора, пытающегося вернуть помещение, изначально хуже, чем положение арендодателя, удерживающего гарантийный взнос. В частности возможность арендатора попасть в помещение, расположенное в здании арендодателя, может ограничиваться последним. По указанной причине, в некоторых случаях представляется затруднительным обеспечить доступ 3-х лиц в такое помещение в целях составления акта об отказе в приемке.

Другим возможным последствием ограничения доступа является осуществление ремонта в помещении силами привлекаемой арендодателем подрядной организации с целью сокрытия фактического состояния помещения, создания препятствий для проведения возможной экспертизы и, соответственно, отнесения на арендодателя завышенных расходов на такой ремонт.

Решение № М-171/2014 2-552/2014 2-552/2014~М-171/2014 от 29 апреля 2014 г.

Кроме того, собственники земельного участка уклонились от принятия земельного участка, а также от выполнения обязательств, возложенных на них, а именно злонамеренно и незаконно, неоднократно отказались подписывать акт приема – передачи земельного участка после окончания аренды, письменно ссылаясь на необходимость проведения рекультивации земель. Вместе с тем, качество почвы на земельном участке истцов за время производства работ не ухудшилось, о чем свидетельствуют анализы почвенных характеристик, произведенных специалистами, что исключает необходимость проведения рекультивации. Из договора аренды земельного участка (его части) № № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Газпром трансгаз Волгоград», ФИО3 и ФИО2 следует, что он был заключен сторонами в соответствии с целевым назначением — для производства работ по объекту «Капитальный ремонт газопровода-отвода к ГРС-5 Ду 700 мм, Ру 5,4 МПа на участке км.0

Арендодатель не подписывает акт возврата помещения что делать

В случае, когда арендодатель по каким-то причинам не желает принимать помещение, он обязан представить арендатору мотивированный отказ в течение оговоренного договором срока.

Если такой письменный отказ представлен не будет, арендатор имеет право письменно уведомить арендодателя об освобождении помещения. Такое условие договора, с одной стороны, не ущемляет интересов арендодателя: если помещение сдается в ненадлежащем состоянии, он сможет указать эти данные в качестве обоснования отказа от подписания акта.

В то же время это дает возможность арендатору защититься от обязанности платить за лишние месяцы аренды, поскольку срок прекращения договорных отношений уже не будет привязан к моменту подписания акта сторонами.Таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных претензий со стороны компании, обществу необходимо выполнить обязательство со своей стороны и направить компании письмо (с уведомлением)

Расторжение договора Аренды

Отсутствие подписанного акта еще не свидетельствует о том, что арендатор не выполнил обязанность по возврату арендуемого имущества.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя (п. 1 ст. 224 ГК РФ).Наконец, согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату только за пользование имуществом.Таким образом, чтобы обезопасить себя от возможных претензий со стороны компании, обществу необходимо выполнить обязательство со своей стороны и направить компании письмо (с уведомлением) о том, что срок действия договора истек, продлевать его общество не намерено, помещение освобождено и общество готово подписать акт приема-передачи.

Обществу стоит самому составить акт, описать в нем состояние помещения, подписать его и приложить к письму.