Оглавление:
Исключение из этого правила допускается в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 685 ГК РФ и ч. 1 ст. 76 ЖК РФ, когда предметом договора поднайма жилого помещения может выступать часть жилого помещения. В этом случае законом не исключена вероятность того, что объектом прав может стать также неизолированное жилое помещение либо часть помещения — определенная жилая площадь. Такие объекты не могут быть отнесены к жилым помещениям, поскольку не обладают признаком «изолированности» (ч.
2 ст. 15ЖКРФ). В связи с этим возможность возникновения прав и обязанностей по договору поднайма в отношении неизолированных частей жилого помещения не согласуется с ч. 1 ст. 15 ЖК РФ, согласно которой объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Так, например, в г.
По ЖК РФ должны соблюдаться следующие правила предоставления жилых помещений: 1) гражданам, состоящим на учете в качестве малоимущих и нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договору социального найма предоставляются на основании решения органа местного самоуправления. Решение о предоставлении жилого помещения является основанием для заключения договора социального найма.
Договор социального найма является основанием для вселения соответствующего гражданина в предоставленное жилое помещение (ст. 57); 2) жилые помещения предоставляются
Именно на них ориентируется специальная межведомственная комиссия, определяющая пригодность для проживания того или иного помещения.В документе перечисляются основные условия, а также требования к безопасности и комфортности проживания граждан. Приводятся нюансы выполнения ремонтных работ или отделки помещения.
Регламентируются в СанПиНе многочисленные вопросы, к которым относятся:
Распространяются требования
, что жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Следовательно, жилые помещения со значительным процентом физического износа, с деформированными и/или поврежденными фундаментом и/или стенами являются непригодными для проживания (а многоквартирный дом – аварийным).
2. Приведем некоторые показатели, свидетельствующие о непригодности (аварийности) жилого помещения (многоквартирного дома).
Так, согласно п. 2.3. Положения по оценке непригодности жилых домов и
Однако к благоустроенным могут быть отнесены и помещения, не имеющие всех перечисленных элементов удобства, а обеспеченные лишь электрическим освещением, печным отоплением, в лучшем случае водопроводом.
Следовало бы законом определить универсальное понятие «благоустроенного жилого помещения» независимо от условий «данного населенного пункта».
Тогда помещения, не имеющие вышеназванных элементарных коммунально-бытовых удобств, будут признаваться соответствующими лишь сани-тарно-техническим требованиям.
Это и есть требования первой группы, о которых шла речь выше.
К таким требованиям, в частности, относятся: 1) изолированность жилого помещения; 2) принадлежность его к недвижимому имуществу; 3) пригодность для постоянного проживания граждан.
Указанные выше признаки получили свое развитие в постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г.
№ 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым
Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях — в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
2.6. Жилое помещение,
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ[27] жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Прежде всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом.
Соответственно отвечать признакам недвижимого имущества, а именно быть прочно связанным с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такой признак недвижимых вещей закреплен в п.
1 ст. 130 ГК РФ, согласно которому к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пермь, ул. Сибирская-49, оф.208 +7 (912) 881 19 61
37 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14
«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ»
во внимание принимается прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте), т.е. в разных населенных пунктах уровень достигнутой благоустроенности различен.
2) благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Общие требования к благоустроенности определены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г.